Importante Sentencia del Tribunal Supremo en defensa de los consumidores, que declara la nulidad del contrato de compraventa y del contrato de préstamo hipotecario, por negligencia en la tasación, al omitir la sociedad tasadora, designada por la entidad de crédito, datos muy relevantes en su informe.
El Alto Tribunal, confirma la sentencia de primera y segunda instancia, y condena a vendedor, entidad de crédito y sociedad tasadora a devolver al comprador la cantidad abonada, más gastos e impuestos con los respectivos intereses legales desde interposición de demanda.
RESUMEN DE LA SENTENCIA
1.- HECHOS
El 22 de diciembre de 2006, el afectado suscribió con una entidad mercantil, contrato de promesa bilateral de comprar y vender dos naves industriales por un importe de 510.860 euros cada una de ellas, formalizándose la compraventa en un momento posterior, ya que las naves se encontraban en fase de ejecución. En esta fase previa, el comprador abonó parte del precio de la compra.
En 2009, tras la obtención del certificado final de obra, se formalización en unidad de acto, tanto el contrato de compraventa como el del préstamo hipotecario, cuya finalidad única era financiar la operación de compra.
Previamente a la concesión del préstamo, y como trámite preceptivo, la entidad de crédito encargó a la SOCIEDAD TASADORA (designada por la propia entidad de crédito y perteneciente al mismo grupo empresarial) la tasación de las naves que iban a ser objeto de garantía hipotecaria.
Posteriormente, cuando el comprador pretendió vender dichas naves industriales, tuvo conocimiento de que las mismas contaban únicamente con la energía eléctrica proveniente del contador provisional de luz, es decir, carecían de suministro de luz individualizado y definitivo, y por tanto, eran inútiles para su destino industrial.
Sin embargo, la parte vendedora no le advirtió de dicha circunstancia, y la sociedad tasadora (recordemos que designada por la entidad de crédito y perteneciente a su grupo empresarial) no incluyó en su informe de tasación la ausencia de las estaciones de transformación eléctrica, confeccionando de forma negligente dicho informe.
2.- PROCEDIMIENTO JUDICIAL.
De este modo, se interpuso demanda de juicio ordinario con base en los artículos 1.101, 1.124, 1.265 y 1.306 del Código Civil, así como en la normativa de consumidores y usuarios, solicitando la nulidad del contrato de compraventa y del préstamo hipotecario, con las consecuencias de dicha nulidad y el resarcimiento de daños y perjuicios sufridos, frente a:
a.- Vendedor: por omitir la ausencia de suministro de luz individualizado a pesar de que se trataba de una obligación que constaba en el proyecto de obra y era condicionante de la licencia de obra.
b.- Sociedad tasadora: por confeccionar negligentemente el informe de tasación al omitir la ausencia de dichos requisitos técnicos.
c.- Entidad de crédito: al designar la sociedad tasadora e integrarse dentro de su grupo empresarial, y no “vigilar” el proceder de la misma, dando por válido un informe de tasación que no cumplía con los requisitos que establece la normativa sectorial de regulación de las sociedades tasadoras.
Tras una larga batalla judicial, el demandante ganó en primera y segunda instancia, estimándose la nulidad del contrato de compraventa y préstamo hipotecario, con las consecuencias de dicha nulidad (restitución recíproca del capital prestado y abonado, junto a sus intereses) y devolución de gastos, comisiones e impuestos, todo ello con los correspondientes intereses legales desde la interposición de la demanda.
A pesar de la estimación parcial de la demanda, el reclamante así como las entidades codemandadas interpusieron los correspondientes recursos de casación ante el Tribunal Supremo.
El Alto Tribunal tras la deliberación oportuna, dictó Sentencia el 16 de enero, con los siguientes argumentos que pasamos a resumir:
1.- Incumplimientos de sus obligaciones por parte de la sociedad tasadora.
La Orden ECO/805/2003 de 27 de marzo, establece, para redactar el informe de tasación correctamente (art. 7,8 y 71) lo siguiente:
a.- La necesidad de la adecuación del inmueble al planeamiento urbanístico.
b.- La necesidad de comprobación de la licencia de obra.
c.- La necesidad de indicar las instalaciones relevantes (como la electricidad)
d.- La necesidad de indicar las características y elementos constructivos de que limiten o dificulten usos distintos a los existentes.
A la vista de dicha normativa, se confirma el incumplimiento por parte de la sociedad tasadora de sus obligaciones al no indicar en su informe la inexistencia de suministro eléctrico por ausencia de estaciones transformadoras, máxime cuando su necesidad constaba en el proyecto básico y constituía un condicionante de la licencia de obra, que el tasador no consultó.
Por tanto, además del incumplimiento de la normativa que establecía las obligaciones administrativas impuestas, la tasadora no cumplió con el servicio que la parte demandante le remuneró (art. 1544 del CC).
B.- Influencia de la deficiente tasación en el contrato de compraventa.
En base a la Orden ECO/805/2003, la sociedad tasadora confeccionó un informe con deficiencias graves, pues no comprobó la adecuación del inmueble al plan urbanístico, no comprobó la licencia de obra y no indicó la ausencia de instalaciones relevantes como es la electricidad.
El deficiente informe de tasación influyó de forma determinante en la formalización del contrato de compraventa ya que la compra de las naves no estaba consolidada ni era irreversible, ya que en 2006, a la firma del contrato de promesa bilateral, el interesado abonó parte del precio en concepto de arras penales, pero la compra no estaba consolidada porque aún quedaba precio por pagar.
Es decir, si la tasación se hubiese efectuado conforme a derecho y a la buena praxis profesional, el comprador hubiera conocido la imposibilidad de destinar los bienes al uso industrial, y por ende, no hubiera formalizado el contrato de compraventa.
En definitiva, puede concluirse que el error en el que incurrió el comprador estuvo causado por dolo del vendedor y además, por la actividad negligente de la sociedad tasadora al incumplir las obligaciones profesionales que le afectaban y, consecuentemente también, le deben afectar las consecuencias indemnizatorias derivadas de la nulidad del contrato de compraventa en virtud de los arts. 1.100 y 1.103 del CC.
C.- Influencia de la deficiente tasación en el contrato de préstamo hipotecario.
La influencia del informe de tasación fue determinante en la firma del préstamo hipotecario ya que:
a.- La entidad de crédito no lo habría concedido de conocer la inhabilidad del inmueble.
b.- El prestatario no habría formalizado la compraventa y por tanto tampoco el préstamo hipotecario cuyo objeto era financiar la compra de dichos inmuebles.
Por tanto se concluye que el comprador/prestatario incurrió en un consentimiento viciado por error excusable (art. 1261, 1.265 y 1.266 del CC).
De las consecuencias de dicho error no puede desligarse el banco demandado, en cuanto responsable de la sociedad de tasación que él había designado y a la que estaba vinculado societariamente.
Tanto la compraventa como el préstamo hipotecario eran negocios jurídicos coligados en cuanto al fin económico a conseguir pues sin el préstamo era imposible completar el pago del precio, formalizándose ambos negocios jurídicos en unidad de acto, mismo día ante el mismo Notario, conexión que determina también la nulidad del préstamo en cuanto el Banco no era ajeno a la negligencia en la tasación.
No cabe la invocación realizada por la entidad de crédito del art. 34 de la Ley Hipotecaria, pues la causa de nulidad no procede de errores en la titularidad sino en el error padecido el comprador/prestatario.
D.- Responsabilidad de la entidad financiera por el actuar negligente de la sociedad tasadora.
En nuestro Código Civil, art. 1903, puede responderse por hecho u omisión ajeno que causa daño a otro interviniendo culpa o negligencia, configurándose de este modo la responsabilidad por “culpa in eligendo o in vigilando”, la cual exige como requisitos: relación de dependencia entre el causante del daño y la entidad o persona a quien se le exige la responsabilidad; causación del daño como consecuencia de las tareas encomendadas y la existencia de una insuficiente vigilancia.
En este caso, la entidad de crédito designó a la sociedad tasadora, la cual además estaba ligada societariamente. Esta sociedad incurrió en negligencia y debido a que la entidad de crédito no vigiló adecuadamente los informes elaborados, debe hacerse cago, junto a la sociedad tasadora, de la indemnización por responsabilidad civil.
E.- Conclusión.
En base a los argumentos expuestos, el Alto Tribunal estima:
1.- Nulidad del contrato de compraventa y préstamo hipotecario.
2.- Condena solidariamente a vendedor, entidad de crédito y sociedad tasadora, a devolver el precio abonado por las naves, IVA e impuesto de actos jurídicos documentados más el interés legal desde interposición de demanda.
3.- Condena a entidad de crédito y sociedad tasadora a devolver capital e intereses abonados por el demandante, así como los gastos de tasación, comisiones, impuestos y arancel de Registro de la Propiedad, junto a los intereses legales desde interposición de demanda, siendo compensado con el importe del préstamo que el demandante debe devolver.
4.- Condena a entidad de crédito a responder de los gastos de cancelación del derecho real de hipoteca.
5.- Condena en costas a las codemandadas de las costas de primera instancia, y la entidad de crédito y sociedad tasación de las costas del recurso de casación.
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